Налоги при сдаче квартиры в наём

Налоги при сдаче квартиры в наём 27.02.2018 14:24

Если, физическое лицо планирует сдадь личное имущество (в том числе — квартиру) внаем, существуют следующие варианты налогообложения:

1. Как физическое лицо — уплата НДФЛ 13%. Арендодатель заключает договор найма между двумя физлицами (собой и арендатором) в простой письменной форме. В конце года собственник жилья подает декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплачивает 13% от всего полученного дохода до 15 июня;
2. Как индивидуальный предприниматель — уплата 6% в случае использования УСН по доходам. Дополнительно ИП платит взносы за себя и 1% с дохода свыше 300 тыс. На все эти взносы уменьшает налог. По итогам года подает декларацию по УСН. И весь год обязательно ведет книгу доходов;
3. Как индивидуальный предприниматель — уплата патента (в случае использования ПСН). Дополнительно ИП платит взносы за себя и 1% с дохода свыше 300 тыс. На эти взносы нельзя уменьшить налог. Патент рассчитывается исходя из площади помещения. Это очень удобная система, потому что оплачивается фиксированный платеж, и никаких деклараций подавать не надо. Но вести книгу доходов обязательно.

Выгоду от каждого способа надо рассчитывать в каждом случае отдельно.
Например, рассчитаем налоги за 2018 г на жилую квартиру 40 метров в МО, арендная плата - 26000 рублей в месяц.

1. Физлицо 13%. 26000×12×13%=40560 рублей. Эту сумму Вы заплатите по итогам года при выборе первого способа.
2. ИП 6%. 26К×12×6%=18720 рублей - сам налог.
   Рассчитаем взносы: 26000×12=312000.
   Взносы с дохода свыше 300000: (312000-300000)×1%=120
   Фиксированные взносы за себя в 2018 г -32385 рублей.
   ИП без сотрудников может уменьшать налог 6% на сумму взносов. В нашем случае, взносов больше чем налога. Налог уменьшаем полностью, и заплатим только взносы 32385+120=32505 рублей.
3. ИП на патенте. Стоимость патента рассчитываем на сайте nalog точка ру. В нашем примере патент стоит 12813 рублей на год.
   Страховые взносы 32385 рублей.
   Взносы с дохода свыше 300000 - не возникает, так как вмененный доход на патенте 213550  рублей в год.
   Итог:12813+32385=45198 рублей.

Казалось бы, самый выгодный способ номер 2 - ИП на УСН по доходам. Но этот способ имеет очень большой минус. Впрочем, как и ПСН.